需求的抑制势必会影响银行板块的估值
关注两会期间，盘面成交和持仓的变化
在经历前期的连续下跌之后，上周A股市场出现了企稳反弹。超跌之后的阶段性多头回补和两会召开的政策利好是上周大盘企稳的主要支撑力量。不过，新的房地产调控加码政策或使得A股的反弹面临终结。
从上周五公布的“国五条”细则来看，房地产调控政策明显加码。这主要体现在两点：一是将对二手房交易环节的差额收益所得统一按20%的个人所得税增收，而目前为1%；二是进一步提高二套房的首付比例和贷款利率，目前为60%和1.1倍。我们认为这将分别对新房和二手房市场带来不同程度的冲击。
一方面，二手房交易环节税率的进一步提高使得二手房流转的成本显著提高，购房者将被倒逼进入新房市场。以一套原价200万元，出售价格350万元的二手房为例，差额个人收的税30万元，加上其他各种具有的税率大概接近40万元，总计交易成本将在70万元左右，税费接近出售价格20%。按照原先的1%的所得税来计算，税费为出售价格的12%左右。就目前的房地产市场而言，房地产需求端的弹性比供给端小。税收提高，税赋将大部分由弹性小的一方承担。这将使得二手房交易价格明显上升，倒逼“刚需族”进入新房市场。二手房后期交易面临冻结，而新房市场的交易量和价格将被进一步推高。
另一方面，二套房首付款比例和贷款利率的提高将伤及改善性需求。在之前连续的房地产调控中，投机性购房的需求已经得到了较为充分的挤压。目前房地产价格的加速反弹是“刚需族”再度出现恐慌性购房的结果。“高首付、高利率”误伤的是一部分改善性需求的购房者。随着新政的出台，由于原有住房受到个税提高出现出售困难，而首付和利率上浮将进一步打击改善性需求。可以说，改善性需求基本被抑制，新房的销售也将受影响。
整体来看，这种依靠税收来抑制需求、打压房价的方式会造成后期的供应短缺，使得供需缺口进一步扩大。未来可能出现房价越调越高，恐慌性购房进一步蔓延的情形。这也将给后期政策退出留下难以解决的“堰塞湖”。
我们认为，从短期来看，新政的出台对于房地产板块来说或是利好，有助于刺激新房的销售。不过，就整个房地产市场而言，整体的需求将被进一步抑制，需求的回落势必影响银行板块的估值。且从中长期看，如果调控加码后，未能达到管理层的目标，后期政策再加码的预期将更为强烈。其中的供需缺口将使经济产生“硬着陆”风险，对整个房地产板块和国内稍微企稳的经济带来负面影响，进而打击在此轮A股上涨中积聚起来的市场信心。大盘后期将面临进一步回调压力。（作者单位：中证期货）